Ley de Interés Preferencial

¿Puede funcionar la Tasa de Interés Preferencial para Acceso a Vivienda Social?

Autor: José Augusto Toledo

Recientemente el Congreso de Guatemala aprobó la Ley de Interés Preferencial para facilitar el Acceso a la Vivienda Social (le llamaremos solo Ley de Interés Preferencial para no enredarnos tanto), mediante la cual se presta un subsidio en préstamos cuyo objetivo es la primera adquisición de vivienda por quienes ordinariamente no pueden acceder a un préstamo para esos fines.

No es el objetivo acá entrar en tanto detalle acerca del contenido de la ley, pero sí hago un breve resumen de su contenido:

• Califican solo adquisiciones de viviendas que tengan las siguientes características:
  • Precio no mayor a 170 salarios mínimos no agrícolas, que hoy por hoy equivale a aproximadamente Q545,000 o US$.70,000.
  • No puede ser la venta en régimen de 70-30, en el cual un porcentaje de la transacción está en la venta del inmueble (casi siempre 70%) y otra parte (el 30% restante), en la venta de una acción, según lo permite la Ley del ISR.
  • Que tenga los servicios básicos que ordena la Ley de Vivienda, que son:
    • Agua potable
    • Energía eléctrica
    • Evacuación de aguas residuales y desechos sólidos.
• Préstamo debe ser hipotecario o con cédulas hipotecarias, tipo el FHA.
• Hay ciertos requisitos que deben cumplir quienes apliquen al beneficio. No describiré estos pues la finalidad de este análisis es distinta, pero pueden ser consultados en el enlace https://www.congreso.gob.gt/detalle_pdf/decretos/13581#gsc.tab=0
• Se permite que se hagan descuentos de los salarios de los beneficiarios, cumpliendo algunas formalidades: Esto impone obligaciones a los patronos cuyos trabajadores opten por esta forma de pagar sus préstamos.
• El subsidio es por un plazo máximo de 7 años: Los primeros 4 años con un subsidio de 40% de la tasa de referencia, y los siguientes 3 es de 30%. La tasa de referencia es la tasa anual promedio ponderada para nuevas cédulas hipotecarias del último trimestre que cobren las entidades aprobadas por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), para financiamiento de vivienda con seguro de hipotecas a través de FHA. Después de esos 7 años ya no hay un subsidio.
• El subsidio se presta mediante un crédito a cuenta del ISR de las entidades que están autorizadas para dar este beneficio. Solamente pueden ser los bancos, cooperativas de vivienda y los fideicomisos de vivienda.

Qué hace bien la ley…

Hay cosas que son buenas en este beneficio y que deben reconocerse.

• Está muy claro quiénes son las personas que pueden salir beneficiadas.
• Los precios de vivienda que califica es adecuado. Es decir, el precio es suficientemente alto para que aplique a vivienda que, sin ser “social,” sí es accesible para muchos interesados.
• Se le da un respaldo legal más fuerte al descuento de salario para el pago de este tipo de préstamos. Está bastante desarrollado todo ese procedimiento para que todos los bancos puedan aprovechar de mejor manera esta modalidad de pago más directa y eficiente.

… Y en qué se quedó corta

• Solo aplica a una limitada oferta de viviendas, pues no se sabe cuántos desarrolladores querrán vender sin el esquema 70-30. Y es que esto no afecta tanto a quienes venden sino a los que compran, por las siguientes razones:
  • Van a pagar IUSI sobre el 100% del precio de la propiedad, y esa carga dura toda la vida, no solo durante 7 años.
  • Van a pagar IVA sobre el 100% del precio de la propiedad, y eso incrementa el monto a desembolsar
• Se mantiene limitada la oferta de créditos, pues no pueden dar este tipo de créditos otras instituciones que deseen financiar adquisición de vivienda. Siendo que solamente pueden calificar los bancos, cooperativas y fideicomisos para vivienda, entonces se impide que el usuario tenga más opciones en dónde buscar su crédito.
• No está claro si una institución a donde acuda un potencial beneficiario está obligada a dar un crédito con tasa preferencial, o si es discrecional dar el préstamo con ese beneficio.

Lo que no es bueno ni malo, pero “es”

• Para empresas que estén obligadas a hacer descuentos de salarios para pago de deudas será necesario implementar procesos y controles internos de RRHH. Esto es un costo no contemplado para patronos cuyos trabajadores tengan este tipo de préstamos.
• Hay una carga operativa para las instituciones que den créditos por los reportes que deben enviarse a SAT y a los deudores. Habrá que ver si se quiere asumir estos costos, pues reducen un poco el beneficio del crédito del ISR. Algunas instituciones pueden no tener recursos suficientes para cumplir. La SAT ya ha empezado con esto, y de lo expuesto en una conferencia reciente de ACENVI pude concluir que en efecto será un cumplimiento un tanto complicado.
• El Reglamento de la ley, publicado el recién pasado 1 de julio, no aporta mucho al funcionamiento de la ley, más allá de obligaciones que deben cumplir los bancos respecto a SAT y verificación de requisitos de los deudores.
• La calificación de crédito que hagan las instituciones deberá tomar en cuenta la fecha en que termina el subsidio. Si un préstamo es por más de 7 años entonces se deberá tomar en cuenta el incremento en cuotas mensuales después de ese plazo.

En resumen, tenemos ahora una herramienta interesante para promover adquisición de vivienda a muchas personas que pudieran hacerlo, aunque las limitaciones que se imponen podrían no hacerla viable. Por ejemplo, que no califique vivienda en proyectos que venden 70-30 prácticamente deja fuera una enorme parte de la oferta inmobiliaria. Seguramente se deberán hacer ajustes a la ley en el futuro luego de ver cómo funciona en su estado actual.