Comprar Inmuebles: Claves Legales y Fiscales para una Decisión Segura

Autora: Ligia Salazar

Comprar un inmueble, ya sea para vivienda propia, para arrendar o desarrollar un proyecto inmobiliario, es una decisión que va mucho más allá de lo evidente. Cada propiedad tiene su historia, y con ella, una serie de retos legales y financieros que hacen de cada transacción un caso único. Aquí te contamos los aspectos clave para tener en cuenta:

1. Situación legal del inmueble
• Registrado: Es esencial verificar no solo que el vendedor actual sea el dueño, sino que toda la cadena de titularidad sea clara. Esto incluye entender cómo el vendedor adquirió la propiedad para asegurar que no haya dudas sobre la legitimidad de la titularidad. No basta con solicitar una certificación registral reciente. Antes de firmar cualquier contrato, revisa si existen gravámenes, anotaciones o limitaciones sobre la propiedad que deban resolverse antes o junto con la compra.

• No registrado: En caso de adquirir un derecho de posesión en lugar de una propiedad registrada, debes saber que esto implica una expectativa de obtener la titularidad plena en el futuro. Este proceso puede requerir la titulación supletoria y podría tardar hasta diez años desde la inscripción formal del inmueble.

2. Impuestos derivados de la transacción
• Para el comprador:
o El IVA (12%) aplica para la primera venta del inmueble, mientras que el impuesto de timbres fiscales (3%) aplica para ventas subsecuentes.

o El Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) debe estar al día antes de la compra. Una vez adquirido, el nuevo propietario será responsable de este impuesto trimestralmente.

• Para el vendedor: Si se genera una ganancia de capital, es decir, si el precio de venta supera el costo de adquisición, se deberá pagar un impuesto del 10% sobre la ganancia obtenida. El vendedor debe tener el cuidado de pagar este impuesto adecuadamente.

3. Complejidad de la transacción
Cada compra es única, y la naturaleza de los involucrados —personas físicas o jurídicas—, así como las condiciones pactadas (forma de pago, origen de los fondos, entrega del inmueble, etc.), deben quedar claramente reflejadas en el contrato. Es fundamental que todos los acuerdos estén bien documentados.

4. Uso del inmueble
Considera el destino que se le dará al inmueble. Dependiendo de la ubicación, es posible que se requieran licencias de construcción, cambios en el uso de suelo u otras autorizaciones, cada una con sus propios requisitos y costos.

Comprar un inmueble es un proceso que combina tanto aspectos legales como estratégicos. La claridad siempre importa, comprender y documentar cada detalle, asegura que se tomen decisiones informadas y confiables, minimizando riesgos y sorpresas a futuro.