El Fideicomiso, un caso de éxito para proyectos inmobiliarios.

Autora: Karla Guerra

¿Sabías que el fideicomiso de administración ha sido clave en las últimas dos décadas para el acceso a financiamiento?

Allá por el año 2000 un banco del sistema, líder del mercado fiduciario en esa época, en atención al requerimiento de un cliente, diseñó el fideicomiso de administración de flujos como un mecanismo de pago.

El experimento resultó exitoso, y este consistía en direccionar los flujos esperados por la comercialización de proyectos inmobiliarios, a un fideicomiso de administración, de tal suerte que la finalidad del mismo era que dichos flujos ingresaran al fideicomiso directamente, y que con el monto recaudado, el fiduciario, debidamente instruido, se encargara de pagar obligaciones crediticias, y una vez cumplida con esta obligación primaria, el remanente de este flujo se le entregara a la empresa que en dicha estructura era la fideicomitente.

El acreedor de la empresa desarrolladora era, legalmente, el beneficiario (fideicomisario) del fideicomiso, y tenía la certeza sobre que los flujos estaban resguardados, y que los mismos servirían en primer término para que se cubrieran las cuotas pactadas.

Con el pasar de los años el esquema original se ha venido perfeccionando, pero en el momento de su creación, se constituyó en un mecanismo innovador y certero sobre el manejo de los fondos recaudados y su destino final.

Claro, el éxito del esquema dependía de la generación de flujos, pues el fiduciario, de ninguna manera y así se pactaba expresamente, se hacía responsable de la relación entre el desarrollador y sus clientes, y en últimas de que los fondos llegaran al patrimonio; más bien, su responsabilidad residía en que una vez los mismos ingresaran a las cuentas del fideicomiso, la ruta de traslado estaba asegurada, y el acreedor sabía que al final del período pactado, el pago de la deuda sería honrado.

Actualmente el mecanismo sigue siendo utilizado por varios bancos del sistema, y el modelo puede replicarse para diferentes industrias, pues la característica que hace exitosa la estructura es la generación periódica de flujos, es decir, la certeza que los mismos van a generarse. Esto es lo que el acreedor debe analizar, previo a acceder al esquema, pero esto ya es tema de otro tipo de análisis.

En suma, con la incorporación de la Ley de Garantías Mobiliarias, puede ser que el fideicomiso de administración como mecanismo de pago ya no sea la única ruta posible, pero, sin temor a equivocarnos, la figura permite una serie de variaciones para el otorgamiento de créditos con garantías mixtas.

Con toda propiedad podemos afirmar que para el diseño de estructuras financieras donde se utiliza la figura del fideicomiso, el único límite es la imaginación.